BankPozitif

Mart 2007'de uygulanmaya başlayan "Konut Finansman Sistemi" yeni bir kanun olmakla birlikte, yürürlükte olan birçok yasaya değişiklik getirmektedir. Yasa ile değişen diğer kanun maddeleri çerçevesinde, ilgili kurumlarca pek çok yönetmeliğin çıkartılması gerekecektir.

Bankaların yanı sıra; yasanın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay sonra, Finansal Kiralama (Leasing) ve Tüketici Finansmanı Şirketleri de konut finansmanı sistemi dahilinde faaliyet gösterebileceklerdir.

Mortgage sisteminde konut kredisine konu olabilecek konutlar için, herhangi bir yaş, semt veya fiziki özellikler sınırlaması yoktur. Konutların deprem yönetmeliğine uygun olması yeterlidir. Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli konutların tamamı yasa kapsamındadır. Yapı kullanma izni olmayan konut kredilerinin, ikincil piyasalarda işlem görmesi ile ilgili bir farklılık söz konusudur. Yapımı devam eden ve proje halindeki konutların satın alınması için kullanılan krediler de mortgage sistemi dahilindedir.

Bitmiş ya da inşa halindeki evlerin alımına yönelik olarak kullanılan krediler, mevcut evin teminat gösterilmesi suretiyle alınan tüketim amaçlı krediler, yine mevcut evin teminat gösterilerek iyileştirilmesi, geliştirilmesi amacı ile kullanılan krediler ve daha önce kullanılmış konut teminatlı bir kredinin yeniden finansmanı, Konut Finansmanı Sistemi kapsamında değerlendirilecektir.

Yasa, satın alınacak evin ne kadarı için kredi kullanılacağı yönünde emredici bir hüküm getirmemektedir. Banka ile tüketici, kredilendirme oranını, rekabet ve ipoteğin riskleri karşılama oranı çerçevesinde anlaşarak belirleyecektir. Ancak, krediler ikincil piyasada menkul kıymetleştirilirken, yapı kullanım izni almış evlerin değerinin % 75'ini, diğer taşınmazların değerinin % 50'sini aşan tutarlar teminat kapsamında sayılmayacaktır.

Ev alımlarında satın alınacak evin; mevcut bir evin yenilenmesi veya geliştirilmesi amacı ile kullanılacak kredilerde sözkonusu evin; diğer kredilerde ise müşterinin mevcut bir evinin ipoteği, kredinin ana teminatını oluşturacaktır. Şahsi teminat verilmesi durumunda, asıl borçlu ve diğer teminata başvurulmadan, kefilden borcu ödemesi istenemeyecektir.

Banka tarafından görevlendirilecek, gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip uzmanlar tarafından belirlenecektir.

Yeni sistem sayesinde banka ve diğer ipotek finansmanı kuruluşları, yatırımcılara ikincil piyasalar aracılığıyla "İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler" satarak daha düşük maliyetli ve sürdürülebilir kaynak sağlayabilecek; bu yeni kaynak ile müşterilerine düşük faiz oranlı ve uzun vadeli konut kredileri sunabileceklerdir. Düşük faiz oranları ve uzun vadeler ile sunulan kredinin düşük miktarlı aylık taksitleri, geniş kitlelerce kullanılabilmesine olanak sağlayacaktır.

Sabit faizli kredilerde bankalar faiz oranlarını belirlerken gelecekteki belirsizlikleri de maliyetlerine yansıtmak zorunda kalmaktadır. Yeni düzenleme bankalara; sabit faizli kredilerin yanı sıra kredinin kullandırımı sırasında tespit edilecek bir üst limit çerçevesinde ve Merkez Bankası'nca belirlenecek bir endekse bağlı olarak değişebilen faiz oranları sunabilme olanağı sağlamıştır. Değişken faiz uygulaması kredilerin maliyetlerini düşürecek önemli unsurlardan birini oluşturacaktır. Yasa kredilerin müşteriye maliyetini düşürmek amacı ile kapsam dahilindeki konut kredilerinde, faizin % 5'i oranındaki BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi)'den muafiyet sağlamaktadır.

Sabit faizli kredilerde bankalar faiz oranlarını belirlerken gelecekteki belirsizlikleri de maliyetlerine yansıtmak zorunda kalmaktadır. Yeni düzenleme bankalara; sabit faizli kredilerin yanı sıra; kredinin kullandırımı sırasında tespit edilecek bir üst limit çerçevesinde ve Merkez Bankası'nca belirlenecek bir endekse bağlı olarak değişebilen faiz oranları sunabilme olanağı sağlamıştır. Yasa değişken faiz uygulamalarında, başlangıç ve azami faiz oranlarına kredi sözleşmesinde yer verilmesini zorunlu tutmaktadır. Azami faiz oranın sözleşmede belirlenmesi piyasada yaşanabilecek olumsuzluklar karşısında müşterileri korumaktadır.